房地产领域各阶段受疫情防控影响的法律问题分析

庚子年初，这场始料未及的新型冠状病毒感染的肺炎疫情给社会各行各业都带来了不同的影响，房地产领域中房屋建设、房屋销售、物业管理阶段亦面临着因疫情而引发的多种法律问题，笔者试图对此三个阶段中影响较广的法律问题进行分析，以期在这场没有硝烟的战争里，尽自己的绵薄之力。 

截止2020年2月9日，重庆市各行政区域范围内各行政主体基于疫情防控需要，发布了许多可能会影响企业复工复产时间的相关通知、文件等，笔者对其进行了一定的梳理：

小结：截止到2020年2月9日，因受新冠肺炎疫情的影响，重庆市已下发通知规定全市各类企业复工复产时间不得早于2月10日，重庆市住建委也规定全市房屋市政工程项目工地开工、复工时间不得早于2月10日。渝中区、江北区已要求延长部分企业开工复工时间、九龙坡区部分街道要求本辖区内企业复工时间不得早于2月24日。

若企业职工中，有从外地返渝的，则还需经过14天的自我隔离才可复工，而在房地产建设工程项目中，雇佣了大量建筑工人，建筑工人中外地人员所占比例较大，将有较多人员因疫情防控而推迟复工。若企业职工中，有所在楼栋、小区出现新冠肺炎确诊病例的，还可能因政府相关部门采取封闭措施的规定，进一步延长复工时间。

目前，新冠肺炎尚未找到有效的治疗方法，对疫情的防控仍将继续，已有部分地区再次延长复工时间，疫情对各行各业都产生了不同的影响，本文主要对房地产领域中房地产项目建设阶段、商品房销售阶段、物业管理阶段中影响较广、关注较多的几个法律问题进行了探讨。

（一）房地产项目建设阶段

1.工期延误问题

根据第一部分对影响重庆市企业复工复产相关文件的梳理可以看出，建设工程项目在规定的时间内，同样禁止开工、复工，并且因为疫情和管控措施的持续影响，施工人员可能无法立即返岗，更甚至可能存在工地因发生疫情被关闭等情况，那么，必然会导致工期的延误。

根据《民法总则》、《合同法》关于不可抗力的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本次春节期间爆发的新型冠状病毒感染的肺炎可以归属于不可抗力的性质。根据《民法总则》第一百八十条的规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”因工期的延误是不可抗力导致的，施工方不承担工期延误的责任，因此工期应当顺延。

值得注意的是，工期延误应当与疫情有因果联系，必须是由疫情导致的工期延误才可以主张工期顺延。笔者认为，基于建设工程的特性，施工单位可能需要重新进行人员组织、设施设备及材料的准备等，在针对该施工单位的不可抗力原因消失后，可以给予该施工单位合理的准备期间，该准备期间应当顺延工期。若顺延工期后仍然逾期完成工程，则仍需承担工期延误的违约责任。

2.停工损失承担问题

工程因受到疫情影响而停工，承包人可能因此遭受停工人员人工费、机械设备窝工费、设备租赁费、材料和构件积压等损失和实际费用。而发包人因工程停工、工期顺延，不能及时接受并使用建设工程，可能会造成其工程管理费用、投资成本增加，而且还导致其不能按计划实现投资目的，失去盈利机会，损失交易利润。

因疫情导致建设工程停工，对于发包人的停工损失，若发包方、承包方之间签订的建设工程施工合同对于因不可抗力导致的工程损失已有具体约定，则双方应当按照合同的约定确定损失赔偿责任。若合同没有约定，根据我国《民法总则》第一百八十条的规定，承包人不能履行施工义务的，对于发包人的停工损失，不承担民事责任。

对于承包人的停工损失，因疫情属于不可抗力，工程停工并非发包人的过错，因此要求发包人承担承包人的停工损失没有法律依据。若合同有相关约定，承包人可依据合同的约定向发包人提出索赔，若合同没有约定，则发包人对因疫情造成的承包人停工损失亦不承担责任。《建设工程工程量清单计价规范》第9.11.1条以及《建设工程施工合同示范文本》（2017）中提到关于不可抗力产生的损失和增加费用如何分担的规定，也在一定程度上可以反映建设工程的某些行业惯例，具有一定的参考作用。

同时也应当注意，停工必须是因疫情的影响造成的，由此产生的损失才适用上述规则。但若停工是在疫情发生之前，因承包人或发包人自身原因引起，且在疫情结束之前停工原因没有消除，则不能当然免除承包人、发包人的停工损失赔偿责任。

3.若施工企业人工、材料、运输价格上涨，增加费用的承担问题

受疫情影响，某些物业服务企业已开始配合街道进行小区、楼房出入管控措施可能造成人工短缺，某些地区已开始实行道路管控措施，如禁止非渝车辆、人员入渝等可能造成材料短缺、运费增加，一系列管控政策可能会使施工工人工资、建筑材料价格、运输价格有所上涨。

有些学者认为可以依据法律关于情势变更的规定，通过诉讼或仲裁的途径请求对合同价款进行变更或解除。针对这一问题，笔者认为，首先，若认为本次新冠肺炎疫情属于不可抗力的性质，则不能适用情势变更的规则。根据法律规定，情势变更的认定条件之一为“发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”。其次，我国司法实践中，对情势变更的适用非常慎重，对符合变更情形的认定亦规定了严格的审核程序。《最高人民法院关于正确适用<合同法司法解释二>服务党和国家的工作大局的通知》第2条规定：“严格适用《合同法司法解释二》第二十六条，对于上述解释条文，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应提请最高人民法院审核。”《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》也在第一点中谈到了应当慎重适用情势变更原则，合理调整双方利益关系。再次，人工、材料、运输等费用的上涨原因往往是多方面的，事实上要证明价格的上涨与新冠肺炎疫情具有必然因果关系，具有一定难度。还要收集足够的证据证明，疫情构成情势变更及疫情导致价格突发性大幅度上涨，导致继续履行原合同会造成履行不能或显失公平等。因此，笔者认为，施工企业想要运用情势变更的规则让建设单位承担增加的成本，具有很大难度。

有部分学者提到可以参照《建设工程施工合同（示范文本）》通用条款以及《建设工程工程量清单计价规范》（GB 50500-2013），以及住建部、发改委印发的《房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》第十五条的规定，对增加费用进行合理分担。

笔者认为，若施工单位与建设单位在施工承包合同中对相关问题已有明确约定，则按照合同的约定分担费用；若没有相关约定，建设单位并不当然承担因人工、材料、运输费用的上涨所增加的施工单位成本费用。笔者建议，施工单位可以积极收集有关疫情直接造成成本费用的增加、可能导致的施工单位工程项目亏损、以及可能造成资金链断裂从而影响工程进度等事实方面的证据，与建设单位进行沟通协商，尽量争取双方达成一致，签订新的协议或补充协议。

（二）商品房销售阶段

1.商品房认购协议的有关问题

认购协议是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。疫情对商品房认购协议的影响，主要体现在履约期限上，具体可以分为三类情形：

第一， 基于销售、签约现场暂时关闭，无法按期履约的情形。销售签约场所易于聚集人群，根据相关通知企业复产、复工不得早于2月10日，渝中区、江北区、九龙坡区及其他有相关规定的区域内，企业复工时间进一步推迟，江北区住建委特别规定，开发企业设置的售楼部、房地产经纪公司开办的门店恢复营业时间暂缓，等候另行通知。因此，若是因为应政府要求暂时关闭销售、签约场所的原因无法签约，则签约期限可以顺延，待具备签约条件时，通知购房者在合理期限内进行签约。

第二， 基于购房者被采取观察、治疗等隔离措施，无法按期履约的情形。同样也是基于不可抗力而导致的合同暂时无法履行，其责任不可归责于购房者一方。开发商应待购房者因疫情导致的无法履约的情形消失后，按照认购协议的约定与其签订商品房预售合同或商品房买卖合同。

第三， 基于购房者担心受到感染而拒绝外出签约的情形。在疫情尚未得到有效抑制之时，在国家和政府大力鼓励市民减少外出、严禁聚集等系列提议下，购房者可能因有所担忧而拒绝外出签约。因疫情与其无法外出的原因并没有必然联系，不能以此作为不可抗力的理由主张免除其逾期履行签约义务的责任。但疫情面前，生命健康应放在首位，建议开发商给予一定程度的理解，给购房者延长履约义务的合理期限。

2.商品房买卖合同的有关问题

第一，逾期交房问题。

疫情的发生并不必然导致开发商逾期交付，要免除其逾期交付的违约责任，需要符合证明疫情属于不可抗力，且逾期交付是由不可抗力导致，开发商自身并无过错等。若《商品房买卖合同》约定的交房时间在疫情发生前，则开发商不能主张不可抗力免除其责任。若《商品房买卖合同》签订的时间是在疫情发生后，则开发商在订立合同时，已明知疫情的存在可能会对工期造成影响，仍然向购房者承诺了某一交房时间，为了保护购房者的信赖利益，开发商不得以不可抗力为由，主张免除责任。若《商品房买卖合同》签订的时间在疫情发生前，约定交房的时间在疫情发生后，则开发商可以适用不可抗力的相关规定。此时开发商需要关注与施工单位之间的合同履行情况，在工程工期受到疫情影响而顺延时，开发商可以以不可抗力为由顺延房屋交付日期，在这个顺延期限内，开发商可以免除迟延交房的责任，超过顺延期限的，开发商仍然要承担相应的违约责任。

第二，逾期办证问题。

房屋权属证书的办理大致可以简化为初始登记资料提交、房屋权属登记部门审核、产权证书办理三个阶段。开发商的办证义务主要是在合同约定期限内向房屋权属登记部门提交初始登记资料的义务。因疫情的爆发，政府相关部门可能因停止办理业务而导致开发商不能在约定的期限内履行办证义务，由此产生的责任开发商可以以不可抗力为由主张免除。但根据2020年2月1日，重庆市规划和自然资源局发布的《关于暂停主城区不动产登记窗口现场办理推行网上服务的通告》的内容，重庆暂停主城区（含两江新区）不动产登记窗口现场办理，推行网上服务，申请人可通过“渝快办”（手机APP、网页版）、“重庆市不动产”微信公众号、不动产抵押登记专网等网上渠道在线办理不动产登记事项。因此，重庆市仅暂停了现场办理不动产登记业务，开发商仍可通过网上渠道在线办理不动产登记事项，若开发商仍以疫情期间无法办证为由主张免除逾期办证责任，较难得到支持。

第三，逾期偿还按揭贷款购房者、开发商的责任。

2020年2月1日，中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》（银发〔2020〕29号），明确因感染新型肺炎住院治疗人员、隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员、受疫情影响暂时失去收入来源的人群此五类人员，给予适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等还款安排，合理延后还款期限。

对于符合延长还款期限的人员，在合理的延长期限内还款的，不承担逾期还款的责任。开发商往往作为购房者与银行签订的贷款合同的阶段性保证人，无论是提供一般保证还是连带责任保证，都要在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务时，保证人才开始承担其保证责任。针对金融机构给予特定人员延长还款期限的，该人员不承担逾期履行债务的责任，同样，开发商的保证责任也因其债务履行期限尚未届满而无需承担保证责任。

（三）物业管理阶段

在这场没有硝烟的战“疫“里，治疗一线是医院，防护一线是物业。在战场的大后方还有另一群“物业人”也在无畏逆行，他们坚守在防疫的第一线，顶住风险进行宣传引导、走访排查、体温筛检、环卫消毒、维护秩序，物业工作者与社区工作者一起，守护了全市物业小区的万家灯火。

1.重庆市物业服务企业在疫情防控中的职责

2020年2月1日，重庆市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步做好物业管理区域新型冠状病毒疫情防控工作的紧急通知》，通知要求，一是高度重视，将物业区域疫情防控纳入社区治理和防控体系；二是落实措施，切实抓好联防联控；三是加强督查，切实落实属地防控责任。2020年2月4日，市物协下发《重庆市物业小区新型冠状病毒感染肺炎防控指导手册（第三版）》，指导物业服务企业疫情防控操作，其中，该《手册》对小区消毒、清洁、人员及车辆的进出有了明确的操作规范和标准。2020年2月6日，市住房城乡建委发布了《疫情防控期间物业小区快递管理》。

在此，笔者在梳理相关规定的基础上，总结出重庆市物业服务企业在本次疫情防控中应当履行的主要职责：

（1）成立防疫指挥中心及防疫工作组。制定工作方案，定期向注册地区县行业主管部门报告疫情防控情况。

（2）广泛发动宣传，提升业主的自我保护能力；开展防疫培训；防疫物资管理。

（3）原则上不允许外来人员进出，在物业小区主要出入口24小时设置红外体温测量仪。

（4）配合街道、社区做好人员（特别是湖北省及武汉市来渝人员）排查、筛查工作，做好重点地区返回人员、车辆登记。

（5）公共区域高频次消杀，生活垃圾及时封闭清运。使用二氧化氯全面清洗大堂等位置的通风口，每天定时开启地下车库新风机设备。

（6）暂停一切集会。

（7）外卖、物流、快递管理。如，在配送人员配戴口罩做好防护并经体温检测合格并经登记后，可以准予配送人员将投递到快递箱（柜），实施“无接触投递”；没有设快递投递箱（柜）的，在小区门口或入口附近指定区域接收快递，禁止快递配送人员进入小区。

（8）对已出现症状，并要求在家隔离的人员，应协助卫健部门派专人值守，详细记录其进出户情况，并随时汇报；对于出现疫情确诊的项目、小区，政府相关部门采取封闭措施的，应立即将情况上报到当地住建部门，并按要求安排摄像监控、生活物资配送、人员巡查、生活垃圾上门收取等服务工作；对疑似或确诊患者途经区域的公共场所及设施设备进行全面消毒杀菌，协助有关部门对与疑似和确诊患者有过密切接触的人群进行病理检查、隔离；物业项目员工一旦出现新型冠状病毒感染的肺炎，应向企业请假，不得带病上班，并及时就医，及时报告。

（9）协助和配合公安、疾控中心、街道社区做好发生疫情的物业项目的维稳工作。

2.物业服务企业为疫情防控增加费用的承担责任

物业服务企业因疫情防控需要，提供了比日常服务更多的防控协助义务、配合义务，投入了更多的人力、物力。如为履行24小时体温筛查职责、出现确诊病例时履行监督隔离、物资配送职责而增加的人工工资、加班费等，以及为公共设施、公共区域消毒而购买的消毒液、消毒设备所增加的费用。《中华人民共和国突发事件应对法》第五十六条第二款规定“突发事件发生地的其他单位应当服从人民政府发布的决定、命令，配合人民政府采取的应急处置措施，做好本单位的应急救援工作，并积极组织人员参加所在地的应急救援和处置工作。”《物业管理条例》第四十六条规定“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”那么，物业服务企业在履行了应尽的职责后，增加的费用应由谁承担？

根据《中华人民共和国传染病防治法》第六十一条规定“地方各级人民政府应当保障城市社区、农村基层传染病预防工作的经费。”因此，笔者认为这部分费用的支出首先是向政府部门申请从专项经费中予以补贴。若补贴不足的部分，应由小区业主承担。原因在于，物业服务企业是依据物业服务合同为小区业主提供物业服务，业主每月缴纳的物管费所享有的服务并不包含物业服务企业为疫情防控而支出的费用。因此，物业服务企业为了保护小区业主的生命健康安全所采取的措施从而增加的费用，应当由业主承担。

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