从司法判例看新型冠状病毒疫情下可能引发的租赁合同纠纷特点及裁判规则

一

研究方法

笔者通过关键词检索出非典期间的租赁合同纠纷案共计38例，排除与减免租金无关及事先有约定和事后协商一致的减免租金案例，可供作为研究的样本共11例，案号附后。

笔者检索的关键词如下：非典、-非典型、租赁合同纠纷、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）、中华人民共和国合同法第94条、117条、中华人民共和国民法总则118条。

二

案例分析

（一）起诉解除租赁合同情况分析

因非典引起的租赁合同纠纷主要系出租人起诉要求解除合同，共计7例，承租人起诉要求解除合同的仅2例。承租人主要以非典疫情作为减免租金或违约金的抗辩理由。

分析：所研究的案例中，起诉要求解除合同的主要是出租人，且大部分支持了出租人的诉讼请求，虽受非典疫情影响作为承租人主要是欠付租金，大部分仍然愿意继续履行合同，不愿意解除。

因租赁合同一般会约定租金欠付超过一定时间，作为出租人享有合同解除的权利，且时间不会太长一般1-2个月左右。研究的判例中，法院对于因疫情导致租金可以减免的期间和是否全免并无统一尺度，一旦法院认定欠付的租金不能减免或只能部分减免时，出租人极易获得约定解除权。如（2005）沪一中民二（民）终字第2390号案，法院认为非典”期间，国家确实处于一种非常状态，对娱乐服务业的经营活动造成很大的冲击，但商业经营活动本身就具有一定风险，且“非典”持续时间也较短，不能因此拒付租金租金不应减免，而承租人欠付租金已达约定解除条件，法院支持出租人要求解除合同的诉讼请求。

对于承租人起诉解除租赁合同获得支持的难度较大，2例承租人起诉解除的案件均被驳回。法院考虑非典疫情是否导致合同目的不能实现，主要是从采取的行政措施对合同履行的影响是否从根本上导致不能履行，若租赁期限内停止经营的时间是“阶段性”的，如（2007）鄂民四终字第47号案，及因防控措施仅导致“部分”经营业务不能经营的，如（2013）辽审二民抗字第14号案，法院均认为未达到合同目的不能实现的程度。另需说明的是，以疫情导致经营业绩下降作为合同目的不能实现的理由起诉解除合同的，法院一般不予支持。

（二）租金、违约金减免情况及法院裁判理由分析

11例案件中，支持租金全免的4例，支持租金酌情（部分）减免的4例。停业期间租金不支持减免，但支持免除逾期支付租金所产生的违约金的2例。停业期间既不支持租金减免，也不支持逾期支付租金所产生的违约金减免的1例。

11例案件中其中2例以不可抗力为由支持了减免租金或违约金，5例以公平原则为由支持了减免租金或违约金，1例以情势变更为由支持了减免部分租金，其余案件未明确说明判决理由。

分析：第一，所研究的案例中，绝大部分均支持了减免租金或违约金，但有一共性，即均因“行政措施”直接导致承租人暂停歇业，判决减免的期间仅限于行政强制要求停业的期间，自行决定停业或延长了强制停业期间，一般不作为租金减免的范围。第二，无论是适用公平原则、不可抗力或是情势变更，对于是否减免、减免的程度和范围并非存在明显差异。第三，经营业绩下降不构成减免租金的理由，若经营业绩下降与无法支付租金存在因果关系，法院最多判决酌情减免违约金，如（2004）昆民一初字第48号案。但因“强制停业”导致无经营收入而影响履约能力的法院可能判决全部或部分减免租金，如（2018）晋04民终2272号案。

（三）承租人行业分析

11例案件中，承租人主要从事的酒店业和娱乐服务业（KTV、洗浴、演艺、网吧），其中从事酒店业的5例，娱乐服务业的4例。

分析：因非典疫情具有传播性，酒店业和娱乐业因有聚众效应，常常应政府要求而被暂停歇业，且因承租的面积往往较大，月租金较高，一旦歇业租金成本将无力承担而发生拖欠，所以这两个行业的出租人起诉较多。

三

笔者观点

1.关于租金的减免，单纯的讨论“疫情”是否属于“不可抗力”意义不大，要结合政府采取防治措施对合同履行产生的履行障碍综合认定

债务人不履行义务的情况下，原则上，法律一般采用过错原则来判定，债务人是否承担责任及承担责任的大小，若因不可抗力不能履行合同义务就没有过错，所以，纵观各国民法典及合同法，均将不可抗力作为债务人免除或减轻违约责任的条件，我国亦然。《合同法》第九十四条第一款第（一）项、第一百一十七条及《民法总则》第一百八十条，规定了“不可抗力”可以作为部分或全部免除民事责任的法定理由。

因此，法律界不乏有非典包括此次的新型肺炎疫情是否属于不可抗力的争论。但目前无论是司法判例还是理论界均对于疫情是否属于不可抗力存在争议，有人认为疫情的发生和传染强度虽然是人们无法预见的,但是通过采取防疫措施,是可以控制和避免的，从性质而言不属于不可抗力。笔者认为，疫情是否属于不可抗力从可操作性的角度，关键要结合针对疫情不同省市、不同行业、不同区域行政机关所采取的“防控措施”是否导致合同从根本上不能履行判断，单纯的讨论疫情是否属于不可抗力没有太大意义。所以，将政府为控制疫情而要求停业的行政措施作为不可抗力进行抗辩的，一般可以达到减免租金的目的，而单纯以疫情作为不可抗力的抗辩存在较大风险。

2.认为承租人的合同义务系金钱债务能够履行的理由，不一定能达到否定承租人要求减免租金的目的，履约能力受影响也可作为要求租金减免的理由

根据《民法总则》第180条规定，因不可用抗力不能履行合同义务的，可不承担民事责任。所以有观点认为承租人的义务无非是金钱债务，不存在不能履行的问题。但笔者认为，在因疫情被政府要求“停业”且无经营收入的情况下，承租人的支付能力即“履约能力”必然受到影响，履约能力因不可抗力降低而产生履约障碍时，也可能被法院认定为系因不可抗力不能履行合同义务，基于公平原则法院可能支持承租人要求减免租金的抗辩理由。

3.承租人要求减免租金，适用不可抗力，抑或情势变更制度，实践中并非泾渭分明，要根据疫情对合同履行的影响程度综合判断

从最高院的态度看，针对03年的非典疫情最高院发布了《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》，通知规定：“由于非典疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治非典疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于非典疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理”。

从上述规定看，前者与情事变更相似，后者可解读为不可抗力，包括两种情形：一是，政府的行政措施；二是，非典疫情。

如前所述，若政府的行政措施导致停业的，可适用不可抗力作为未按约支付停业期间租金的免责事由。若疫情并未导致强制停业，但基于疫情及其防治措施，导致合同订立所依据的客观情况和环境发生变化，致使这个范围内的房租都大幅度降低,承租人可以情势变更为由要求出租人变更，即减少租金。

4.疫情是否必然导致租金减免具有不确定性，若承租人不积极与出租人协商不履行支付租金的义务，存在租赁合同被解除的风险

因疫情导致经营收入下降甚至没有经营收入，是承租人必然面临的困境，若因此确实无力担负高昂租金应积极与出租人协商延期支付或减免租金。

在笔者研究的案件中，即使均存在因行政措施被停业的情形，但法院有的支持全免，有的支持部分减免，有的只支持减免违约金。若承租人单纯的希望通过以疫情抗辩减免租金的方式不履行合同义务，那么合同被解除的风险也必然增大，需慎重为之。

5.承租人因疫情不能履行合同义务时应及时通知出租人

根据《合同法》第118 条规定: “ 当事人一方因不可抗力不能履行合同的, 应当及时通知对方, 以减轻可能给对方造成的损失, 并且应当在合理期限内提供证明”。该条规定了债务人的不可抗力通知义务和证据的提供义务。承租人必须履行该义务，否则, 需承担不利后果。 

四

结语

新型肺炎疫情对经济的重创是不可回避的问题，由此引发的纠纷也在所难免。租金减免问题归根到底是损失的分担问题，因突发事件造成的损害，出租人和承租人均无过错，应本着公平原则、诚实信用原则互让互谅友好解决纷争，共渡难关。

本文研究的案例样本如下：

1.（2004）沪二中民二（民）终字第354号

2.（2004）昆民一初字第48号

3.（2005）沪一中民二（民）终字第2390号

4.（2018）晋04民终2272号

5.（2007）桂民四终字第1号

6.（2013）辽审二民抗字第14号

7.（2007）鄂民四终字第47号

8.（2004）沪一中民二（民）终字第32号

9.（2018）鲁06民终268号

10.（2008）绍中民一终字第143号

11.（2017）吉04民终441号