居住权设立对象的探讨
文/杨胤龙
最近有朋友咨询笔者是否可以在她男朋友（未领结婚证）的房屋上设立居住权？经过笔者对她解释居住权的相关法律规定后，她向当地的房屋管理部门提交设立居住权的申请，经过不少波折最终成功设立居住权取得登记证，据当地房屋管理部门工作人员称这是自民法典实施后当地第一例成功登记设立居住权的案例。
这件事后笔者也在思考，居住权是可以想给谁就给谁吗？
2021年1月1日《中华人民共和国民法典》正式实施前，居住权并不存在，是此次《民法典》物权编新增的用益物权的种类。居住权是指权利人为了满足生活居住的需要，按照合同约定或遗嘱，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。居住权作为用益物权具有特殊性，即居住权人对于权利客体即住宅只享有占有和使用的权利，不享有收益的权利，不能以此进行出租等营利活动。
《民法典》关于居住权的规定一共有六条，即第三百六十六条至第三百七十一条。从上述法条来看，居住权的设立应当注意五个问题：一、必须以书面形式。书面形式又可分为签订书面合同或立遗嘱的形式。合同要包括当事人的姓名住址、设立居住权房屋位置、居住的条件要求、居住期限、争议解决方法。遗嘱形式除上述合同形式需要的内容外还要满足遗嘱自身生效的条件。二、登记为生效要件。居住权的设立想要产生法律效力，需向不动产登记中心（一般为当地不动产权属登记中心）申请登记，居住权自登记时设立。三、居住权只能设立在住宅用地上，顾名思义居住权乃居住所用。商业用地、工业用地、仓储用地不能设立居住权。四、居住权不得转让继承，原则上设立了居住权就不得出租，除非当事人另有约定。五、居住权期限届满或居住权人死亡的，居住权消灭，应当及时办理居住权注销手续。
我们注意到，此次《民法典》关于居住权的六个条文及民法典相关司法解释中，均未限制居住权的设立对象。《民法典》属于私法领域，法无禁止即自由，在当下来说，居住权的设立对象应当遵循所有权人的意思自治原则，居住权设立对象不能设立限制。
但笔者个人建议未来的立法、司法解释应当将居住权的设立限制在近亲属之间为宜。主要理由有如下几点：
一、《民法典》第一千零四十五条规定：亲属包括配偶、血亲和姻亲。配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女为近亲属。配偶、父母、子女和其他共同生活的近亲属为家庭成员。由此可以看出，近亲属均为有一定血缘血亲关系，或为一起长期生活，或有抚养扶养之恩，或有赡养之责，在他们之间设立居住权符合道德人伦常理，也符合中华传统文化。
二、若在上述人员之外设立居住权会产生家族财产流失、规避执行等问题。可能有读者就会问，只是设立一个居住权，没有导致房屋的所有权变动，怎么会产生财产流失？前文已述，居住权的消灭目前只有两种情况：居住权期限届满和居住权人死亡。举个例子，两个好朋友AB，A经济条件较差无法买房，B义气地将自己的房屋设立一个居住权给对方永久居住，如B一旦出现什么变故要想变卖房产时，A居住权未到期也未死亡，也不配合注销居住权，B又急需卖房，此时居住权无法消灭，购房者会去购买一个有居住权登记的房屋吗？即使有人愿意购买，价值也会大打折扣，造成财产损失。规避执行的问题就更常见了，居住权属于用益物权的一种，其具有对抗不特定第三人的效力。目前常见的老赖为了对抗执行就会拖家带口赖在法院准备拍卖的房屋里，如有了居住权的设立更给了老赖以合法理由规避执行，拍卖购房人也会考虑房屋的交付问题，势必导致执行更加困难。
三、居住权设立的初衷本就是为了解决老有所居的问题。笔者猜测居住权的立法目的大部分源于这种情况：老人出资为子女购买房产，登记在子女名下，老人可以居住至百年之后。为防止子女不履行赡养老人的义务或子女实施违法犯罪的行为导致子女出卖、变卖房产，老人老无所居，在老人过户给子女的同时设立居住权，保障老人不会出现老无所居的情形。
居住权的出现，会带来一些便利，同时也会出现新的问题。我们相信后续相关立法、司法解释会慢慢完善并解决出现的问题。
