新冠病毒来了，谁该为物业购买的防疫用品买单？

重庆市物业管理协会2月5日向社会和业主们发出《公开信》，揭示出主城区物业小区每天共需要消耗消毒药水约2万公斤、口罩近8万个，号召各小区节约消耗，同时希望社会向物业捐赠防疫用品。江北区委直属机关工会、江北区住建委于2月12日发出《关于众志成城抗击疫情的倡议书》，提出很多物业公司防疫用品仅能维持2-3天，甚至有的小区已无防疫用品可用，倡议全体居住户缴清欠费，积极预缴全年物业费，确保物业公司保有充足的物资保障。重庆市住建委2月28日发出《关于切实做好疫情防控期间物业费缴纳工作的通知》，强调要发挥多方联动作用，夺取抗疫斗争最终胜利需要提高物业费缴费率。

根据《重庆市物业小区“新冠肺炎”（NCP）疫情防控指导手册（第五版）》的要求，重庆主城各小区实施封闭式管理期间，物业公司工作人员需佩戴口罩协助排查、对出入人员进行体温检测，采取对小区每日进行不低于2次公共消毒等措施。同时，指导手册还要求物业公司利用各种有效渠道采购员工防疫用品、消杀药剂、急救器械等，备量到一季度末。

物业公司有义务做好新冠病毒肺炎的防控工作，为此，必须采购口罩、护目镜、体温枪、一次性手套、防护薄膜衣等防疫用品和酒精、消毒水等消毒用品。这些物资在疫情期间价格上涨，一次性普通医用口罩平时售价不足两毛，现在已被炒到5元钱左右，并且还常常面临采购难的尴尬。在卖方市场，买方一方面活用“人脉资源”采购防疫用品，另一方面却还必须支付偏高的采购价格。

只要疫情不死，小区解除封闭管理的日子就暂时无望，防疫用品则必须继续买买买。可能绝大部分业主都认为交了物业费，物业公司就应当提供此种服务，采购防疫用品的费用也该物业公司承担。

诚然，根据现行有效的《重庆市物业管理条例》（2009第16号）第52条及其修订版《重庆市物业管理条例》（2019年12月修订，2020年5月1日生效）第64条规定，物业公司应当就突发公共卫生事件制定紧急预案并及时采取应急措施，协助做好相关工作。物业公司采取应急措施，自然就必须采购防疫用品。问题是，采购防疫用品的费用是否包含在物业费之中呢？就此，有必要先来分析一下物业费的构成。

物业服务费主要包括了物业服务成本、法定税金和利润。物业费中的税金是政府收取的，自有确定的计收方法和标准，可变化的是成本和利润。

《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）第11条第3款及《重庆市物业服务收费管理办法》（渝府办发〔2015〕36号）第16条第2款均规定，物业服务费中的成本是指：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其他费用。

如果采购口罩、体温枪的费用可以划分到“秩序维护费用”，采购酒精、消毒剂、防护服等的费用可以划分到“清洁卫生费用”，那么，采购前述防疫用品的费用无疑属于“物业服务成本”。

物业费是以月为单位独立计算，由物业公司按月向业主收取。受疫情影响严重的1月、2月、3月以及可能的4月，购买口罩等防疫用品显然属于持续刚需，这几个月成本支出定会超乎往常。

根据物业公司利润是否固定，物业费可划分为两种模式：酬金制和包干制。我国《物业服务收费管理办法》第9条规定：业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金（例如10%）支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式（例如年末多退少补）。通常而言，包干制下，物业公司如果管理水平高，利润会更高，反之亦然。酬金制下，物业公司利固定润，小区日常服务项目所需资金则相对充裕。

问题是，如果前几个月采购防疫用品加上日常管理成本已经超出物业预算的“成本总金额”，谁来为超额的“成本”买单？

（一）酬金制下，物业公司利润不变，采购防疫用品应纳入成本。如已缴纳的物业费不足以支付成本，对于“赤字”部分，应当由全体业主来承担。

（二）包干制下，业主也应承担一部分采购费用。

全国人大法工委相关工作人员在回答记者提问时曾指出，新冠疫情在法定条件下应属于不可抗力。也就是说，疫情属于不可抗力需满足导致合同履行不能或合同目的不能实现这一法定条件，否则，并非不可抗力，而有可能构成情势变更。事实上，物业公司协助有关单位做好社区防疫服务，战斗在防疫工作一线，业主接受相关服务和保护，双方之间的物业服务合同得以实际履行。受疫情影响，物业服务合同可以继续履行，但因采购口罩等防疫用品价格猛涨，物业公司又不得不采购而支出额外的费用，履行成本极高，对物业公司显失公平。如双方不能就此协商一致解决分歧，则难免需要法律表达立场。

最高人民法院《合同法司法解释（二）》第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

正在编纂中的《中华⼈民共和国民法典（草案）》（2019年12⽉16⽇稿）第533 条第1款吸收司法实践总结，明文规定情势变更条款，允许受客观情况影响并导致明显不公平的当事人协商变更合同或解除合同。

笔者注意到，2020年2月26日住房和城乡建设部办公厅《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》（建办市〔2020〕5号）第五点关于“加强合同履约变更管理”意见认为，“因疫情防控增加的防疫费用，可计入工程造价；因疫情造成的人工、建材价格上涨等成本，发承包双方要加强协商沟通，按照合同约定的调价方法调整合同价款。”建设工程领域为继续履行合同可以调整材料价款，同理，面对防疫用品价格上涨导致成本畸高的物业服务领域也应允许适当调整物业费。

实际上，完善的物业服务合同（含前期物业服务合同）中还会预设“物价上涨、政府政策变化、市场行业变化或不可抗力等非物业公司过错原因”导致物业费结算后不足以支付成本时，要启动物业费调价机制。这其实就是按照“情势变更”原则的精神预留了调整物业公司与业主之间权利义务的通道。

综上，即使在包干制下的物业服务合同，超出成本部分的费用，有合同约定的应按照合同约定调整物业费收费比例；没有合同约定的，按照“情势变更”原则之精神，物业公司可与业主大会或业主委员会协商费用分摊事宜。

在实践当中，业主与物业公司的关系并不总是“亲密无间”的，他们有时候“好说好商量”，有时候却“针尖对麦芒”。据笔者观察，在大多数住宅小区，期待按照法律规定的议事规则、按照少数服从多数的原则，由业主同意额外缴纳物业费或者调高物业费标准，以分摊防疫成本基本不可能。为了小区业主的共同利益，笔者建议，唤醒 小区“公区收益”这块沉睡的“宝藏”。

新修订的《重庆市物业服务收费管理办法》第110条第9项规定：“公区收益是指利用物业共有部位、共有设施设备经营所得收入扣除管理服务费用后的收益，主要包括公共场地的车位租金收益、公共区域的广告收益、公共区域设立摊位的租金收益以及其他收益。”《重庆市物业管理条例》认为公区收益主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。因而，物业公司可与业主大会或业主委员会协商，将公区收益中的一部分拿来充作本次防疫补充资金，是必要的，也是可能的。

需要注意的是，如召开业主大会讨论如何使用公区收益，需遵循《物业管理条例》《重庆市物业管理条例》规定的“面积＋人数双过半”之表决机制。

巧妇难为无米之炊。物业公司是否可以从公区收益中获得一定“助力”暂且不论，可以预见的是物业公司收取不到充足的物业费，可能在防疫战线上被迫“节约”使用口罩等防疫用品，减少防疫工作程序。如是，最后的安全线可能“形同虚设”，最终直接危害广大住户的生命健康和财产安全。

疫情当头，部分业主体谅物业公司的艰难，自发为物业项目部捐赠口罩、消毒水、捐款，感动了很多物业人。善意感染人，诚信成就事。唯愿，广大业主与物业公司齐心协力，携手并肩，共克时艰。期待，春暖花开会有时，和谐文明在社区。