疫情之下，线上售房的法律风险剖析
因新冠肺炎疫情肆虐，房地产企业的开发、建设、销售被按下了暂停键，全国多个城市禁止开发商、房屋销售中介机构营业。据统计，自2020年1月下旬开始，大部分开发商的成交量较往年春节下降了95%。面对疫情冲击，重庆市房地产业协会于2020年2月3日发布《重庆市房地产业协会关于开通主城区房地产项目线上售房平台的通知》（以下简称《通知》）。《通知》提到，“在积极有效应对疫情防控的前提下，为进一步稳定房地产市场预期，服务有购房需求的市民安全置业，市房地产业协会联合重庆乐居开通了主城区房地产项目线上售房平台，助力置业者安全看房，与各房地产开发企业共同应对疫情，稳定房地产市场健康发展。该平台不仅免费为各项目提供线上楼盘展示，还将积极为购房者和房企提供优质、精准的线上看房服务。购房者可通过平台实现楼盘资讯查询、远程看房、与置业顾问一对一询价洽谈、在线沙盘选房等多项功能，弥补线下售楼处暂停营业带来的不便和担忧。”
包括重庆在内的全国多家房企已经先后启动网上营销模式，将销售战场转移到线上，在房市的严冬中开展自救。事实上，线上售房并非新举，鉴于对线上售房的安全性和透明性的疑问，笔者试对商品房线上销售过程中的法律风险进行分析，并提示房地产开发企业应注意的问题。
为了激励广大购房者买房，房地产开发企业纷纷在营销形式上做足功夫。不但有针对用户体验的一对一置业顾问协助选房，抖音等短视频展示项目现场，还有VR实景看房，让客户身临其境地感受房屋建成后的景观。在线上推介的过程中，营销人员应更加注意措辞和用语的准确性，避免使用夸张、容易使人误解的语句。对商品房的价格、折扣、VR实景中的标尺比例、坐落、周边配套等因素应作出准确表述。
根据2019年修订的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十四条规定，最高人民法院对多种形式的电子数据作出了进一步的规定，为避免营销人员的不当措辞被购房者通过截屏、录音、录像等方式取证从而导致诉讼纠纷，建议房地产开发企业在线上销售前，针对营销人员进行专门培训。
除了销售环节，线上发布的广告用语也需注意。笔者注意到某房地产开发企业的宣传广告中打出了“现在购房即送家具”的醒目用语，但在其后一行用更小的字体表述，“购房即可抽取家具。”又如，某房地产开发企业承诺买房即送车位，但却没表明是否所有建筑形态和户型都享受这种优惠。
根据相关司法解释规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
如果房地产开发企业对其开发项目范围内的商品房及相关设施作出的承诺与说明，足以让购房者产生信赖而签订商品房买卖合同，对商品房价格确定有重大影响，且购房者提出签订合同的行为已使广告对象特定化的，应视为要约，买卖合同订立视为购房者对要约的承诺，即使该承诺与说明没有在合同中进行体现，也应认定为合同内容。为避免纠纷，房地产开发企业在促销活动中应当注意对赠送物品、奖励时限及要求作出清晰明确的表达，对商品房的美观性质量、功能性质量、环境性质量如实陈述，切不可盲目鼓吹、夸大其词，否则可能承担购房者的损失赔偿责任。
目前，大多数房地产开发企业通过“线上认购”小程序完成认购协议的签订，购房者线上看房后有明确购买意向的，即可进入以下认购流程：
线上认购协议本质上属于开发商单方置备的格式合同，根据合同法相关规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
在线上销售房屋过程中，房地产开发企业提供的认购协议，需将免除或限制自身责任的内容以加黑、加粗、倾斜、扩大等方式对购房者进行提示，例如认购协议中有关房地产公司可在不通知购房者的情况下另行出售房屋的条款。如开发商将免除或限制自身责任的条款与其他商业条款不加以区分，并不对其作特别的提示和说明，则可能导致购房者主张相关条款无效并要求赔偿损失。
线上签订认购书成为交易双方的首选时，一方面购房者可能对电子签名的效力尚有疑虑，另一方面房地产开发企业对购房者的身份识别及有效立约也是谨慎有加。
根据《电子签名法》的规定，认定电子签名为可靠须同时符合以下条件，“（一）电子签名制作数据用于电子签名时，属于电子签名人专有；（二）签署时电子签名制作数据仅由电子签名人控制；（三）签署后对电子签名的任何改动能够被发现；（四）签署后对数据电文内容和形式的任何改动能够被发现。可靠的电子签名与手写签名或者盖章具有同等的法律效力。”
由此可见，可靠的电子签名完全可以取代亲手签署的模式，房地产开发企业在设置电子签名的流程中应当注意，若购房者为自然人的，其电子文件的签署应有人脸识别和身份证交互印证，将自然人的签约过程进行全程录像。若购房者为企业的，考虑其法定代表人作为电子签约人为佳，如无法满足该条件，则尽量选择其在工商登记备案的人员持授权委托书、身份证及单位印章在线完成签署。签署完毕后，房地产开发企业将相关电子证据进行备份并妥善保存。
另外，房地产开发企业选择与电子认证服务者进行合作，在出现相关纠纷的情况下，《电子签名法》仅规定电子认证服务提供者适用过错推定原则，即“电子签名人或者电子签名依赖方因依据电子认证服务提供者提供的电子签名认证服务从事民事活动遭受损失，电子认证服务提供者不能证明自己无过错的，承担赔偿责任。”但电子认证服务提供者应承担民事法律责任的范围并未明确，有待立法予以完善。
有专家预测，由于疫情的严重影响，今年的房地产市场比去年面临更大的营销压力，房地产市场可能面临重新洗牌。但我们相信，中国的房地产市场前景依旧广阔，谁能前瞻布局、抢占先机就能化危机为机遇。对于开发商而言，把握经济轮动及政策轮动，控制风险，方能突破天花板，脱颖而出。
