谢航律师谈《民法典时代的物业服务》

    民法典创设物业服务合同一章，将物业服务合同的重要性升到了基本法层面。《民法典》第937条对物业服务合同进行了定义，强调了物业服务合同属于双务合同，根据双务合同的对等性，物业公司提供服务，业主应当交费。

    《民法典》第944条第3款规定：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。” 同时，考虑到物业服务具有准公共性，《重庆市物业管理条例》还规定了物业公司不得变相中断供水、供电、供气来催交物业费。

    参考案例一，大批业主欠交108万电费，物业公司催缴无果后，电力公司指使物业公司强制断电。政府当日介入协调，电力公司先行恢复供电，开发商不得不结清业主欠交的电费。电力公司作为较为强势的商业主体不得以拒绝提供服务来催费，物业公司也更不得也无法以不提供物业服务来催费。

    物业服务人不能局限于合同明确约定的范围提供服务。根据《民法典》第942条规定，物业服务人应当按照合同约定和物业的使用性质，提供物业服务。 

    案例二，重庆首例充电桩案揭示出，对于合同没有明确约定是否属于物业服务范围，小区具备接充电桩的功能时，应当结合国家部委、重庆市发布的相关部门规章、行政规章的要求，物业服务企业在业主要求建设充电设施时应予以配合、提供便利。

    近年来，小区车位少与私家车多之间的矛盾直线上升。

    案例三为防止公共区域被乱停车占道，物业公司设置了铁制地桩。小区失火，消防车进入受阻，影响火灾扑救的行为。业主起诉索赔，法院判决物业公司根据其过错程度赔偿业主损失的30％。

    案例四，物业不准业主乱停车，按业主停车公约删除了乱停车业主在系统中的车辆信息，被10名业主起诉。法院判决，业主车辆失去进出小区的便利，完全是因其自身拒不承担文明停车的义务所致，不利后果由业主自行承担。

    《重庆市物业管理条例》第63条第2款、第78条第3款规定细化了物业停车管理的具体措施，要求物业公司除常规巡查、警示外，还要求督促违规停放的车辆驶离，督促无效的，应当及时报警。

    鼓励成立业主大会、党建引领推动选举业委会，称为大趋势。

    现实当中很多小区缺少业主委员会、业主大会。从案例六可看出，重庆江北区某小区业委会成员集体辞职，居委会不得不暂代业委会职责。基于居委会对小区的实际影响力，《民法典》第277条第一次要求“居委会”有所为，应当对设立业主大会，选举业委会给予指导和协助。

    案例七青岛某街道办事处履行法定职责一案，法院认为首次业主大会会议未至今未能召开，当筹备组内部产生争议、工作不能顺利开展的时候，街道办不能证明其已经了尽到了指导的义务。判决后生效后六十日内，街道办应针对业主的申请履行法定职责。

    为推动成立业主大会，《重庆市物业管理条例》对相关主体如何作为进行了细化规定。例如第17条要求政府领导组建筹备组，地产物业应对给支持；第19条要求限期组织召开业主大会；第22条赋予业主可通过民主集中制代表投票；第7条、第21条第2款及第93条第3项鼓励采用信息化技术手段服务业主。

    业主大会成立后，业主基于建筑物区分所有权，对共同利益相关事宜享有表决权。相比《物权法》 第76条、《建筑物区分所有权解释》第7条对重要事项和一般事项的划分，《民法典》第278条将“使用专项维修资金”认定为一般事项，将“公区收益”认定为重要事项。同时，民法典也重新规定了参与表决的门槛降低为双2/3业主以上（专有部分面积占2/3以上、人数占业主总人数2/3以上），一般事项由双1/3业主以上同意即通过，重要事项由双1/2业主以上同意即通过。

    在没有明确法律规定之前，如何分配公区收益，属于法院的自由裁量权范围。案例九重庆某小区公区收益案，法院认为业委会要求物业公司返还公共收益的诉讼时效应当从物业公司撤场之日起算，酌情确定业委会与物业公司按6：4的比例分配公共收益；物业公司拒不归还公区收益，还应当支付资金占用损失。

    《民法典》第282条规定公区收益在扣除合理成本之后，属于业主共有，也意味着物业公司经营公区收益不得从中获利，只可以覆盖成本支出。《重庆市物业管理条例》第84条还明确了物业管理服务费用不得超过公区收益的30％，《福建省物业管理条例》第63条也同样认为经营管理费用支出不得超过公区收益的30%。

    进而，《重庆市物业管理条例》第110条第9项、第51条第5款、第83条表达了严管公区收益的立法要求，第85条还规定了公区收益主要用途。

    物业公司经营公区收益客观上全体业主获利，但如果侵害了某些业主的利益，反而自身会遭受损失。案例十一北京某物业公司擅自出租公共区域，给利害关系业主造成损失的，法院支持了业主要求扣减物业费的请求，仅判决支付一半物业费，且不支付滞纳金。

    在重庆市市长信箱中以“物业不作为”作为关键词，可以搜索到非常多的投诉。渝北区龙塔街道的“天平工作室”由重庆市第一中级人民法院退休法官支援建设，在辖区开展公共法律服务，遇到的最多纠纷类型是物业纠纷，占据60％－70%。可见，物业是否尽到服务义务，是否及时答复业主的询问，沟通是否顺畅，关系着一方社区的稳定。

    如果沟通受阻，业主有权提出知情权诉讼。案例十三业主知情权诉讼中，法院判决物业公司需向业主提供列明物业费各收费项目分项计费数额的收费标准、公共收益情况、所涉楼栋的电梯维保记录。

    《民法典》第943条明确规定物业服务履行情况、公区收益等小区相关事宜，物业公司需以合理的方式向业主公示并向业主大会、业主委员会报告。《民法典》第285条还规定了物业公司要及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

    《重庆市物业管理条例》第61条细化规定了公示内容、公示时间、物业公司应当及时答复，业主有权向街道办等部门投诉。

    案例十五以危险方法危害公共安全案编入最高院公布的典型案例中，重庆市一审、二审法院均认为，被告人李某某采取高空抛物的危险方法危害公共安全，致一人重伤二级，其行为侵犯社会公共安全，已构成以危险方法危害公共安全罪，判处有期徒刑十年。

    案例十六珠海某物业公司侵犯生命权纠纷案中，法院判决。物业公司在明知小区物业存在安全隐患时，既未对小区共用部位、共用设施设备的使用状况进行排查，亦未在外墙瓷砖出现老化、脱落的建筑物周围设立警示标志，以加强小区业主及来往行人对于安全隐患的防范，作为管理人应对谢某某死亡的损害后果承担侵权责任，应赔偿100余万元。

    生活中高空抛物、高空坠物引发的惨案不绝于耳，早已引起了立法高度重视。《民法典》吸收《侵权责任法》第85条、第87条相关规定，在第1253条第1254条分别规定了高空坠物、高空抛物相关主体的责任，还新设定了在高空抛物情况下，物业公司未履行安全保障义务的侵权责任及公安及时调查的义务。

    《最高人民法院关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见》（法发[2019]25号）第12条提出不物业公司不履行或者不完全履行义务，造成高空坠物致人损害，人民法院判决其承担侵权责任。第5条提出高空抛物足以危害公共安全的，定危害公共安全罪、故意伤害罪、故意杀人罪。第7条提出过失导致高空坠物，致人死亡、重伤的，定过失致人死亡罪、过失致人重伤罪。