2020年度云贵川渝（四地）房屋买卖合同纠纷大数据分析报告

一、报告宗旨

     对2020年度重庆市、四川省、云南省、贵州省四地房屋买卖合同纠纷进行大数据检索，从多个角度进行数据可视化分析，并对法院的裁判观点进行梳理。在《民法典》和《商品房买卖合同司法解释》（2021）生效之际，以期为房屋买卖合同纠纷提供一些参考。

二、检索条件

三、检索结果

     在以上检索条件下， Alpha中共检索到35452 条结果，威科先行法律数据库中共检索到36971条结果，本文以Alpha的数据结果为主，具体从以下几个角度分析房屋买卖合同纠纷。

     需要特别说明的是，基于数据来源、检索关键词等原因所限，本报告与实际裁判情况可能存在一定偏差。

（一）时间分布

     在2020年，云贵川渝四地的房屋买卖合同纠纷在1、2月份仅有734件，为全年裁判此纠纷最少月份，因为处于春节休假期间；在6月份达到峰值，高达5347件。

（二）地域分布

     从地域分布上看，重庆市的房屋买卖合同纠纷占比最高，高达13145件，贵州省次之，具有11799件，而云南省仅有3556件。

（三）行业分布

     从行业分布上看，房屋买卖合同纠纷主要集中在房地产行业，高达19123件，这主要是因为在买房热潮之下，商品房买卖合同骤增。

（四）审理案件数量法院排名

     云贵川渝四个地区审理房屋买卖合同纠纷前五的法院如上图。其中，排名第一第二的法院均为贵州省的法院，贵州省贵阳市中级人民法院位居第一，审理案件高达4140件；排名第五的重庆市渝北区人民法院亦达602件。

（五）审理程序

     云贵川渝四大省市在2020年受理的房屋买卖合同纠纷一审案件为10454件，二审案件高达19672件，再审案件3140件，执行案件2056件。

（六）聘请律师的情况

     通过上述数据比对可以看出，双方均未聘请律师比例高达67.48%；相反，双方都聘请律师的情况仅占14.04%。由该组数据可以初步判断，此类型的案件大多当事人可能基于案件的难易程度、律师费用、诉讼周期等因素未委托律师代理案件诉讼。

（七）审理期限

     从审理周期上看，大多数的案件能在30天内审结，平均审理期限为68天，这一数据也反映出人民法院对此类案件高度重视且高效的重要特点。

（八）案件标的额

     通过比对标的额，标的额为50万元以下的案件数量最多，占比91.97%，高达17217件；标的额为一亿元以上的仅为3件。

（九）法条引用

     本文着重分析实体法条，在审理房屋买卖合同纠纷过程中主要法律依据来源于《合同法》和《商品房买卖合同司法解释》。

四、裁判观点梳理

     根据上文分析，《合同法》和《商品房买卖合同司法解释》对于审理房屋买卖合同具有重要作用。如今《民法典》已然生效，《民法典》取代《合同法》的效力，但根据法不溯及既往的原则，对于《民法典》实施前的房屋买卖合同纠纷仍然适用《合同法》及其司法解释。2020年12月23日，最高人民法院审委会修正《商品房买卖合同司法解释》，于2021年1月1日实施。

     本文梳理2020年云贵川渝四大省市关于房屋买卖合同纠纷的裁判观点，并对法条变更进行比较。

（一）合同是否有效

     1.民事法律行为的成立

     合同为当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人双方均具有约束力，合同有效。

     2. 未取得商品房预售许可的合同效力

     出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

（二）合同是否应当解除

     1.合同的解除

     当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同订立以后，当事人一方履行合同义务不符合约定的，包括迟延履行债务、不能履行、不适当履行等，并不必然导致合同相对方享有解除权，只有在一方违约致使不能实现合同目的时，合同相对方才享有解除权。

     2.房屋存在质量问题情况下的合同解除权

     案涉房屋的地基、梁、柱不存在质量问题，虽然楼板和墙体存在质量问题，但是不影响正常居住使用。根据双方的合同约定，新纪元公司有修复的责任，并且也表示愿意修复，并有修复的计划，合同目的能够实现。故本院对夏福香要求解除合同的请求不予支持。

     3. 解除权的行使期限

     出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，当事人一方请求解除合同的，应予支持。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的解除权消灭。

（三）违约

     1.违约情形

     出卖人应当在合同订立之日起90内办理房屋所有权证，并按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。上诉人在整个交易过程中都是积极和善意的，由于被上诉人的误导，才签订转让协议，现又不积极履行办证等事项，故解除案涉转让协议的责任应当归咎于被上诉人。

     2.违约金的计算标准

     购房合同对逾期办理转移登记违约金计算标准的约定，不违反法律强制性规定，亦未超过合同没有约定违约金或者损失数额难以确定时，《商品房买卖合同司法解释》第十八条第二款规定的违约金计算标准。

（四）房屋的交付

     对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

（五）定金的返还

     因上诉人原因导致被上诉人不能签订商品房买卖合同，判决双倍返还定金并无不当

     通过检索2020年度在云贵川渝四地的房屋买卖合同纠纷裁判案件，我们可以发现在买房热潮之下，房屋买卖合同纠纷的案件数量仍旧居高不下，呈现出集中在房地产行业、审理期限较短、案件标的额多为五十万元以下等特点。

     通过梳理房屋买卖合同纠纷的裁判观点，我们可以发现大多数的房屋买卖合同都是有效的，只要双方意思达成一致，没有违反法律法规强制性规定，符合公序良俗，合同对双方就会产生拘束力。在房屋买卖合同履行过程中，买方义务是给付购房款，卖方义务是交付房屋，房屋作为不动产，对房屋的转移占有就视为对房屋的交付使用。当合同出现违约情况时，就会产生违约金的计算，补救措施的采取，甚至合同的解除等问题，《民法典》和《商品房买卖合同司法解释》（2021）也对这些问题进行了详细规定。为了使得房屋买卖合同双方的纠纷减少，在签订合同过程中要审慎，履行合同过程中诚实信用，出现问题积极沟通，产生纠纷时采用法律的途径解决。