民法典时代：物业服务那些事（干货分享）
2020年5月28日，第十三届全国人民代表大会第三次会议通过《民法典》，我国将于2021年1月1日起正式迈入民法典时代。《民法典》是我国民事权利的宣言书。正如习近平总书记所说，我们要充分认识颁布实施民法典重大意义，依法更好保障人民合法权益，让民法典走到群众身边、走进群众心里。
《民法典》的颁布对物业服务领域管理实践产生了重要影响，具体表现为《民法典》物权编第六章“业主的建筑物区分所有权”及合同编第二十四章“物业服务合同”对物业服务领域进行的规范。该两编内容较现行法律有诸多变化，为帮助物业服务企业了解在未来提供物业服务过程中应注意的事项，规范物业服务行为，坤源衡泰律师事务所唐田律师于2020年6月29日为香港置地旗下怡置北兴物业服务（重庆）有限公司进行了题为“民法典时代：物业服务那些事”的讲座，怡置北兴公司主要工作人员参与了培训。
让我们一起来看看讲座中的干货盘点吧！
一
物业服务合同
应当采用书面形式
1.《民法典》第469条
当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。
书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。
以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。
2.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第14条
电子数据包括下列信息、电子文件：
（一）网页、博客、微博等网络平台发布的信息；
（二）手机短信、电子邮件、即时通信、通讯群组等网络应用服务的通信信息；
二
如何确定物业服务区域
《重庆市物业管理条例》（2019年修订）第11条
由街道办事处、乡（镇）人民政府参照本条例第八条第一款、第九条的规定，征求相关业主意见后，提出物业管理区域划分或者调整的建议方案，经各自专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，划定物业管理区域。
三
业主大会与表决
《民法典》第278条
下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
四
物业服务内容
以案说法——充电桩案
案情介绍：
2019年，重庆市民范某为方便出行购买一辆新能源汽车，并由此获赠4S店免费提供充电桩并进行安装服务。
为安装充电桩，范某向当地供电单位提交一份电表安装申请。供电单位告知范某，他需要另行提交一份由所在小区物业出具的同意安装证明。
范某找到小区物业公司，该物业公司称，范某与其签订的物业合同中并未约定物业公司有协助安装充电桩的义务。新能源汽车频繁发生自燃事故，充电桩短路也可能引起自燃，一但发生自燃，将严重危害安全。物业公司因此对范某的请求予以拒绝。
范某多次寻求协调无果后，将该物业公司诉至法院。
法院认为：
①当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。范某与物业公司签订有《停车位物业管理服务协议》，双方系物业服务合同关系，在服务内容的确定上，应当以协议为基础，结合诚实信用原则确定。
②大力发展新能源汽车，对保障能源安全、促进节能减排、防治大气污染等具有重要意义。充电设施建设是电动汽车应用推广的重要举措。国家部委、重庆市发布的相关部门规章、行政规章等均要求物业服务企业在充电设施建设时予以配合，提供便利。
③双方在协议中约定，对未规定的事宜，遵照国家有关法律、法规和规章执行。故为范某出具同意安装证明属于该物业公司的合同义务，其应当履行。
五
谁该为高空抛物负责
1.《民法典》第1254条
禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。
物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。
2.必要安全保障措施之物管黑科技
南京市江北新区大数据管理中心建设了“天眼感知平台”，并在江北新区新江雅苑小区试点推广。
第一步：在摄像机的侦测区域内，一旦发生高空抛物，立即对物业人员发出告警。
第二步：自动上传告警信息、抓拍的图片和高空抛物发生前后30秒的视频录像，平台收到告警信息后，生成告警工单。
第三步：告警工单通过语音、短信和APP等方式秒级推送至物业责任人，责任人可以立即去现场确认和处理。
六
公共区域商业化利用
1.《民法典》第943条
物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
2.《重庆市物业管理条例》（2019年修订）第84条
利用物业共有部位、共有设施设备进行经营的，应当符合法律、法规的规定，并在物业服务合同或者管理规约中约定。业主大会成立前，需要利用共有部位、共有设施设备进行经营的，应当在前期物业服务合同或者管理规约中约定下列事项：
（四）物业服务企业管理服务费用的标准，比例不得超过所得收入的百分之三十。
以案说法——谈钱不伤感情
案情介绍：
xx小区未成立业委会，物业公司对小区物业公共场地、电梯进行商业化利用划定停车位、广告发布位。现业委会请求法院判令物业公司将服务期间的全部公共收益支付给业委会并赔偿资金占用损失。
法院认为：
①物业服务企业擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或进行经营性活动，业主委员会请求物业服务企业将扣除合理成本后的收益给付业主委员会的，法院应予支持，物业服务企业对成本支出及其合理性承担举证责任。
②本案中，物业公司未经业主大会同意即将业主共有部分经营停车位及广告位，业委会有权要求物业公司将扣除合理成本后收益给付业委会，用于补充专项维修资金或业主共同决定的其他用途。物业公司对成本支出及其合理性承担举证责任。考虑到约300个停车位以及电梯广告位设立、运营、维护必然存在成本，在双方均不申请司法评估、审计情况下，法院依查明事实、本地区行业现状等因素，将物业公司应返还业委会收益酌定为49万余元，即双方一致确认的收益总额81万余元的60%。判决物业公司返还业委会公共收益49万余元并赔偿资金占用损失。
七
物业服务费
（一）物业服务费缴纳主体
以案说法——谁该缴纳物业费
案情介绍：
2002年，化工厂与开发企业发生纠纷，化工厂胜诉并通过司法拍卖取得开发企业名下商城物业（该商城物业一直由某娱乐公司使用）。化工厂于2004年取得产权证书，但是开发企业一直未向化工厂移交商城物业，但化工厂向娱乐公司收取租金。
法院认为：
①《物业管理条例》第42条第1款规定：“业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”本案中，虽然案外人娱乐公司使用涉案物业非基于化工厂意愿，娱乐公司与化工厂亦未就物业费承担进行约定，但化工厂作为涉案物业业主，其依法应承担的物业费支付义务不得免除。
②《物业管理条例》第42条第2款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案中，开发公司虽未及时将涉案物业转移占有交付给化工厂，但化工厂已通过诉讼实际获得了娱乐公司使用期间的租金收益。根据权利义务相统一原则，化工厂在已实际享受业主权利及收益后，仍以物业未交付为由，拒付物业费，缺乏事实和法律依据。
（二）物业服务费缴纳及催收
《民法典》第944条
业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
